Fondean a bancos con recursos de los jubilados
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El Gobierno anunció que utilizará hasta 2 billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para intentar reactivar el crédito hipotecario, que perdió impulso durante los últimos meses. El esquema permitirá que el fondo previsional coloque recursos en los bancos para financiar préstamos destinados a la primera vivienda, aunque la iniciativa abrió interrogantes sobre el descalce de plazos, el acceso efectivo de las familias y el uso del patrimonio destinado a respaldar el sistema jubilatorio.
El ministro de Economía, Luis Caputo, aseguró que el programa podría alcanzar a unas 17.000 o 18.000 familias y anticipó que la primera licitación se realizará la próxima semana. El mecanismo tendrá un volumen máximo de 2 billones de pesos y se instrumentará a través de licitaciones de 200.000 millones cada una. El FGS constituirá depósitos a plazo fijo en pesos ajustados por UVA más una tasa adicional en las entidades financieras que participen.
El esquema tendrá dos tramos. El primero será a 1 año y ofrecerá al FGS una tasa mínima de UVA más 2,50 por ciento, mientras que el segundo tendrá un plazo de 5 años y un rendimiento mínimo de UVA más 4,50. Cada entidad podrá adjudicarse como máximo el 20 por ciento de los recursos disponibles en cada licitación y tendrá 90 días para transformarlos en créditos hipotecarios.
Los préstamos que se otorguen con esos recursos deberán destinarse a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda. Tendrán un plazo mínimo de 15 años, un monto máximo equivalente a 150.000 UVA y una tasa que no podrá superar UVA más 7,50 por ciento. Según explicó el Gobierno, el Banco Central colaborará con el FGS en la organización de las licitaciones y controlará posteriormente que los bancos destinen efectivamente el dinero recibido a las hipotecas.
Caputo sostuvo que el objetivo es atacar uno de los problemas históricos del mercado hipotecario argentino: los bancos reciben principalmente depósitos de corto plazo, pero necesitan financiar viviendas durante 15, 20 o 30 años. “Los créditos son a 15, 20, 30 años y los depósitos que tienen los bancos para que puedan financiarlo son a 30 días”, explicó el ministro.
Sin embargo, el mecanismo tampoco elimina completamente ese descalce. El plazo máximo de los depósitos que realizará el FGS será de 5 años, mientras que las hipotecas tendrán una duración mínima de 15 años y pueden extenderse durante varias décadas. De esta manera, las entidades financieras continuarán dependiendo de la renovación de ese fondeo durante la vida del préstamo.
El mecanismo, sin embargo, no resuelve por completo el descalce de plazos: los bancos recibirán fondos con vencimientos de hasta 5 años para financiar hipotecas que pueden extenderse durante 20 o 30 años. Esto obliga a las entidades a renovar varias veces esos recursos durante la vida del préstamo y mantiene abierto un riesgo de liquidez. A esto se suma el cuestionamiento por el uso del patrimonio del fondo previsional para cubrir la falta de un mercado de capitales capaz de ofrecer financiamiento de largo plazo.
También aparecieron dudas sobre el alcance real de la medida. El expresidente del Colegio Inmobiliario porteño Armando Pepe consideró que las 17.000 o 18.000 operaciones estimadas por Economía no representan una cifra significativa para las necesidades del mercado. Además, señaló que el problema no se limita a la disponibilidad de fondos: los ingresos de los hogares y las exigencias bancarias continúan funcionando como barreras de entrada.
El propio ejemplo presentado por Economía muestra ese límite. Para comprar una vivienda valuada en 106.667 dólares, con un préstamo equivalente al 75 por ciento del precio, una familia necesitaría acreditar ingresos netos cercanos a 3,46 millones de pesos mensuales. Con una hipoteca a 25 años y una tasa de UVA más 7 por ciento, la cuota inicial rondaría los 865.000 pesos.
El alcance del programa aparece además como limitado frente a la dimensión de la crisis habitacional. Según un informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda citado por Ámbito, en Argentina existe un déficit de 1,7 millones de viviendas y 5,7 millones de hogares presentan algún tipo de problema habitacional, lo que equivale a 4 de cada 10 hogares. Frente a esa magnitud, las 17.000 o 18.000 soluciones que proyecta el Gobierno representan apenas una respuesta marginal y difícilmente puedan modificar por sí solas el cuadro estructural de acceso a la vivienda.
En definitiva, uno de los efectos que persigue el esquema es abaratar el fondeo de los bancos para que puedan ofrecer créditos hipotecarios a tasas más bajas. Para lograrlo, el Gobierno decidió utilizar recursos del FGS y garantizar a las entidades financiamiento ajustado por UVA durante hasta 5 años. Sin embargo, el Estado cuenta también con herramientas regulatorias y normativas para intervenir sobre las condiciones financieras y el costo del crédito sin necesidad de comprometer recursos del fondo previsional. La elección oficial fue, en cambio, utilizar parte del patrimonio administrado por la ANSES como incentivo para que los bancos vuelvan a expandir la oferta hipotecaria.
Pepe también reclamó una flexibilización del scoring utilizado por los bancos, al considerar que las condiciones actuales dejan afuera a una parte importante de los potenciales tomadores. En contraste, el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Damián Tabakman, valoró que el Gobierno intente ampliar el fondeo porque considera que la falta de oferta hipotecaria se convirtió en el principal cuello de botella del sector.
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, también evaluó que una tasa cercana a UVA más 7,50 por ciento podría impulsar las operaciones, aunque descartó un boom inmediato. Estimó que la participación de compraventas realizadas mediante crédito, actualmente ubicada entre 12 y 14 por ciento, podría avanzar hacia niveles de entre 16 y 20.